То, что доктор прописал: почему стóит инвестировать в зарубежные медицинские комплексы

Например, в Сколково возводится Международный медицинский кластер, на территории которого будут открыты 15 клиник. Как рассказывал порталу Medvestnik.ru генеральный директор Фонда Международного медицинского кластера Михаил Югай, переговоры о финансировании проекта ведутся с ведущими клиниками Израиля, Южной Кореи, всемирно известным провайдером медицинских услуг из США.

В то время как иностранцы интересуются российскими проектами в здравоохранении, наши соотечественники инвестируют в зарубежные активы. Так, к примеру компания LetterOne российских миллиардеров Алексея Кузьмичева, Михаила Фридмана и Германа Хана до 2019 года планирует вложить 2–3 млрд долларов в объекты здравоохранения за границей через свое американское подразделение L1 Health.

Согласно исследованию Emerging Trends in Real Estate: Europe 2017, проведенному компанией PwC, 70% опрошенных инвесторов считают, что у объектов здравоохранения в Европе хорошие или очень хорошие перспективы

Инвестиции в объекты здравоохранения в развитых странах будут становиться все популярнее по нескольким причинам:

— Рост числа пожилых людей. По информации компании Savills, в США количество пожилых людей с 2012 по 2050 годы удвоится, а в Европе к 2020 году каждый пятый житель будет старше 65 лет.

— Увеличение продолжительности жизни. Согласно прогнозам статистических ведомств, продолжительность жизни в Швеции вырастет с 2016 по 2060 годы с 84 до 89 лет для женщин и с 80 до 85 лет для мужчин, а средняя продолжительность жизни в Великобритании к 2064 году может достичь 99 лет.

— Распространенность страховок и субсидий. В развитых странах большинство населения пользуется медицинской страховкой, поэтому индустрия здравоохранения — капиталоемкая. Также есть государственные субсидии — как в виде прямой оплаты части расходов граждан, так и в виде льготных кредитов и программ поддержки для участников рынка.

Что это за объекты

Объекты здравоохранения — альтернативный класс активов. К недвижимости этого типа относятся любые помещения, где оказываются медицинские услуги: центры амбулаторного лечения, учреждения интенсивной терапии, отделения экстренной помощи, различные больницы, госпитали и специализированные центры, офисы частных врачей, центры по уходу за больными и престарелыми, лечебно-оздоровительные центры, аптеки и другое. В объекты здравоохранения инвестируют преимущественно фонды, желающие диверсифицировать свои портфели. Доля таких инвестиций на рынке составляет 10–15%.

«Многие из наших клиентов активно интересуются домами престарелых, некоторые — аптеками. Один из покупателей приобрел кабинет врача в Ницце и остался доволен, другой рассматривает покупку стоматологического кабинета в Барселоне с доходностью 6,5%», - говорит управляющий партнер Tranio Георгий Качмазов. 

В этом сегменте много объектов пограничного типа: например, медицинские офисные здания (Medical Office Buildings) — по сути офисная недвижимость, с той лишь разницей, что кабинеты занимают врачи. Так что можно купить офис и переоборудовать его под медицинский центр или наоборот.

Медицинские учреждения часто становятся арендаторами в объектах таких крупных торговых сетей, как Target и Walmart в США. Эта тенденция получила название retailing of healthcare. Медицинские центры часто располагаются в комплексах смешанного назначения наравне с магазинами и офисами.

Есть также индивидуальные особенности для каждого вида объектов здравоохранения. Например, если речь идет о клиниках, реабилитационных центрах и центрах по уходу за больными и престарелыми, рекомендуется инвестировать в объекты, которые представляют собой не комплекс отдельных зданий, а одно здание минимум на 150 мест с несколькими крыльями. Также будет преимуществом, если объект соответствует стандартам обслуживания четырехзвездочных отелей, имеет открытые общественные пространства, современные системы безопасности и инфраструктуру (на территории есть аптека, кафе, бассейны, парковка и т.д.). Оптимальная доля одноместных палат — 95%, площадь комнат — более 16 м² (чтобы при необходимости можно было превратить одноместную палату в двухместную). Рекомендуется, чтобы в палатах были ванные комнаты и балконы. Минимальная заполняемость — 80%.

Выбирая объект здравоохранения для инвестиций, следует подумать, можно ли в будущем переоборудовать его, например, под офис

При инвестициях в медицинские кабинеты, расположенные в торговых центрах, желательно, чтобы помещение подходило для переоборудования, так его можно будет сдать в аренду ритейлерам или прочим поставщикам, если оператор медицинских услуг съедет. Если помещение оборудовано под конкретного арендатора и он вдруг съедет или станет банкротом, есть риск, что адаптировать объект под нового арендатора будет затратно, и арендные ставки существенно упадут. С другой стороны, этот риск компенсируется тем, что будет  расти как число пользователей услуг, так и индустрия в целом, а значит, будет улучшаться и благосостояние арендаторов.

Эту и другую информацию об объекте можно получить при проведении Due Diligence (всесторонней проверки недвижимости) с участием юристов.

Нюансы инвестиций

Основная проблема инвесторов, вкладывающих средства в объекты здравоохранения, — недостаток информации об операторе и бизнесе в целом. К сожалению, этот сектор недвижимости не настолько прозрачен, как офисный или торговый, поэтому именно в этом случае принципиально важно узнать об особенностях инвестиций как можно больше.

Где покупать

Эксперты рекомендуют выбирать для инвестиций в объекты здравоохранения надежные страны — Австрию, Великобританию, Германию, США, Францию и Швейцарию, которые отличаются высоким уровнем жизни, хорошей покупательной способностью населения и большой долей пожилых людей.

При выборе локального рынка нужно обращать внимание на демографическую ситуацию и востребованность медицинских услуг, транспортную доступность и наличие достаточного количества квалифицированных кадров в регионе. Стоит выбирать объекты вдали от источников шума (железных дорог, трасс и заводов) и вблизи жилых районов.

Порог входа на рынок

В Германии объекты здравоохранения на вторичном рынке стоят 1,5 – 2 тыс. евро/м², на первичном — 2,6 – 3,1 тыс. евро/м². Средняя стоимость квадратного метра в США — 2,9 тыс. долларов.

Отдельные медицинские кабинеты в Европе можно приобрести по цене менее 1 млн евро. Например, в Черногории можно купить кабинет площадью 100 м² за 650 тыс. евро.

Небольшие больницы в локациях за пределами центральных районов продаются по цене от 2,5 млн евро, более качественные — от 10 млн. Так, в Берлине за 16 млн евро можно купить модернизированный центр пластической хирургии, сданный в аренду крупному арендатору на 10 лет с возможностью продления договора еще на 10 лет. Доходность — 5,57%, абсолютный годовой доход — около 900 тыс. евро.

Доходность

В целом доходность объектов здравоохранения выше, чем офисов, так как у первых риски обесценивания выше из-за того, что такая недвижимость быстрее устаревает. Помещения премиум-класса в лучших локациях крупных городов приносят 3,5 – 5% годовых. Доходность менее качественных объектов в периферийных локациях провинциальных городов может достигать 7–9%.

В США средняя доходность объектов здравоохранения составляет 6,7%, но она может варьировать в переделах от 4 до 7%. Помещения в элитных офисных зданиях приносят в среднем около 4,5% годовых, менее дорогие больницы, сданные в аренду на 20 лет, около 6%.

Средняя ставка доходности в Великобритании — 4,5 – 5,5%. Центры первичной врачебной помощи и дома престарелых приносят в среднем 4,5%, стационарные учреждения — 5%, специализированные медицинские центры — 5,5%.

В Германии максимальная начальная доходность для современных объектов с надежным  оператором достигает 7,5%.

Минимальный порог инвестиций в объекты здравоохранения составляет в среднем 1 млн евро

Особенности управления и аренды

За границей многие объекты здравоохранения возводятся и управляются крупными международными компаниями и зачастую строятся под конкретного арендатора. Основные средства в такие проекты вкладывают частные инвесторы, а государство выступает в роли гаранта и следит, чтобы соблюдались договоренности по возврату кредитов и выплате дохода от сдачи в аренду. Такая схема позволяет обеспечить население медицинской помощью там, где на это не хватает государственных средств.

Есть медицинские центры, которые сдаются в аренду одному крупному арендатору, а есть объекты, которые сдаются множеству съемщиков. Например, 50% помещений могут снимать сотрудники сети — поставщика медицинских услуг, 50% — независимые частные врачи. Часто такие объекты сдаются в аренду операторам медицинских учреждений. Например, среди крупных операторов реабилитационных центров в Германии наиболее известны Median Kliniken, RHM и Mediclin.

Срок аренды — 3–5 лет для небольших помещений и 15–20 лет (с возможностью продления) или бессрочно для медицинских центров. В Великобритании распространены срочные договоры на более чем 100 лет (лизгольд). Например, в 2015 году американская компания Alpha Real Estate купила здесь дом  для престарелых с медицинским обслуживанием, заключив договор аренды на 150 лет. Ставка доходности — 3,4% годовых с индексацией аренды до 4% в год.

Что ждет рынок объектов здравоохранения в будущем

Среди основных тенденций на рынке объектов здравоохранения — увеличение числа частных клиник и появление медицинских коворкингов.

Спрос на частные клиники будет расти в тех странах, где из-за большого госдолга и необходимости сокращать программы соцобеспечения будет не хватать государственных клиник, чтобы удовлетворить спрос со стороны увеличивающейся доли населения старше 60 лет. К таким странам относятся Испания, Италия и Франция.

Помимо этого, все  популярнее будут медицинские коворкинги — помещения совместного пользования для оказания медицинских услуг. Аренда объектов дорожает, и многие работники сектора здравоохранения уже готовы экономить и арендовать помещения на условиях таймшера (timeshare) или совместного использования рабочего пространства (co-locating).